지분형 모기지: '영끌' 유주택자까지? 주담대 부담 줄이는 새로운 방법

목차

• 서론: 가계부채 부담, 새로운 해법이 필요하다
• 1: 지분형 모기지란 무엇인가? 주금공과 함께 집 산다고?
• 2: 무주택자에게 넓어진 내집마련의 문
• 3: '영끌' 유주택자, 대출 부담 '지분 갈아타기'로 덜 수 있나?
• 4: 정부의 가계부채 관리 목표와 위험 분담 구조
• 결론: 지분형 모기지, 주거 안정에 기여할 수 있을까?
• 참고 자료: 지분형 모기지 관련 표

서론: 가계부채 부담, 새로운 해법이 필요하다

최근 몇 년간 주택 가격 상승과 금리 인상으로 인해 주택담보대출을 받은 많은 분들이 이자 및 원리금 상환에 어려움을 겪고 있습니다. 특히 이른바 '영끌'하여 집을 마련한 분들의 부담은 더욱 큰 상황입니다. 이러한 가계의 빚 부담은 국가 경제에도 부담으로 작용하고 있습니다. 정부는 그동안 안심전환대출이나 대출 갈아타기 플랫폼 등 이자 부담 완화 정책을 추진해 왔지만, 가계대출 규모 자체를 줄이는 근본적인 해결책 마련에 고심해 왔습니다. 이런 배경 속에서 새롭게 주목받고 있는 제도가 바로 '지분형 모기지'입니다. 이 제도가 어떻게 가계의 주택담보대출 부담을 줄이고, 내집마련의 기회를 넓힐 수 있을지 살펴보겠습니다.

1: 지분형 모기지란 무엇인가? 주금공과 함께 집 산다고?

지분형 모기지는 주택 구입 시 대출 대신 한국주택금융공사(주금공)의 지분 투자를 받아 주택을 구입하는 정책입니다 [1]. 예를 들어, 10억원짜리 아파트를 살 때 본인 돈 2억원, 주택담보대출 4억원을 이용하고 나머지 4억원을 주금공의 지분 투자로 충당하는 방식입니다. 이를 통해 가계가 직접 빌려야 하는 대출 규모를 줄여 가계 빚 부담을 낮추고 주거 안정을 높이는 장점이 있습니다. 쉽게 말해, 집값의 일부를 주금공이 지분 형태로 함께 부담하는 개념입니다.

2: 무주택자에게 넓어진 내집마련의 문

정부는 당초 무주택자의 내집마련 기회를 확대하기 위해 지분형 모기지 도입을 검토했습니다. 특히 이 제도는 새롭게 분양하는 아파트뿐만 아니라 이미 지어진 기존 아파트(구축) 매수 시에도 활용할 수 있도록 하는 방안이 검토 중입니다. 이는 과거 유사한 제도인 '지분적립형 주택'이 분양 주택에만 적용되어 활용도가 떨어졌던 한계를 극복하려는 시도로 보입니다. 만약 구축 아파트에도 지분형 모기지가 적용된다면, 무주택자의 내집마련 선택지가 대폭 넓어지고 올 하반기부터 바로 주택 구입 초기 부담을 줄이는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다. 서울은 시세 10억원 이하, 경기도는 6억원 이하, 지방은 4억원 이하 주택에 적용하는 방안이 유력하게 논의되고 있다고 합니다.

3: '영끌' 유주택자, 대출 부담 '지분 갈아타기'로 덜 수 있나?

지분형 모기지에서 가장 눈에 띄는 변화는 과도한 가계대출을 받은 유주택자에게도 이 제도를 적용하는 방안이 논의 중이라는 점입니다. 이는 대출을 받아 이미 주택을 구매한 사람이 갚아야 할 대출의 일부를 주금공 지분으로 전환하여 주금공에 넘기는 방식입니다. 즉, 기존 주택담보대출을 지분형 모기지로 '갈아타기' 할 수 있게 되는 것입니다. '영끌' 대출로 인해 상환 부담이 큰 유주택자들에게는 빚 부담을 실질적으로 줄일 수 있는 새로운 선택지가 될 수 있습니다.

4: 정부의 가계부채 관리 목표와 위험 분담 구조

정부 입장에서 지분형 모기지 확대는 가계부채 관리를 용이하게 만든다는 장점이 있습니다. 대출을 주금공 지분으로 바꾸는 만큼 가계대출 잔액이 감소하기 때문입니다. 2019년 말 1504조 6천억원이었던 가계대출 잔액은 지난해 말 1807조원으로 5년 새 300조원 이상 불어났는데, 이처럼 증가한 가계 빚 규모 자체를 줄이는 정책은 지분형 모기지가 처음입니다.

또한, 이 제도는 주택 가격 변동의 위험을 일부 분담하는 구조입니다. 만약 집값이 상승하면 집을 소유한 사람과 주금공이 지분만큼 이익을 나눠 갖지만, 만약 집값이 하락하면 손실을 주금공이 우선 떠안게 됩니다. 이는 주택 가격 하락 시 가계가 겪게 될 부담을 완화하는 안전판 역할을 할 수 있습니다.

결론: 지분형 모기지, 주거 안정에 기여할 수 있을까?

지분형 모기지는 무주택자의 내집마련 기회를 확대하고, 기존 유주택자의 대출 부담을 덜어주며, 정부의 가계부채 관리에도 기여할 수 있는 다목적 정책으로 기대됩니다. 이르면 올해 하반기 시행을 목표로 검토 중이며, 공급 규모, 시기, 대상 등 세부 내용은 향후 확정될 예정입니다. 시범사업을 통해 실제 수요를 파악하는 과정도 거칠 것입니다. 이 제도가 성공적으로 안착하여 우리 가계의 주거 안정과 재정 건전성 강화에 실질적인 도움을 줄 수 있을지 귀추가 주목됩니다.

참고 자료: 지분형 모기지 관련 표

1. 지분형 모기지 적용 주택 시세 상한 (검토안)

지역	시세 상한 (검토안)
서울	10억원 이하
경기도	6억원 이하
지방	4억원 이하

*(참고: 위 기준은 현재 검토 중인 사항이며, 향후 변동될 수 있습니다.)*

2. 지분형 모기지와 지분적립형 주택 비교

구분	지분형 모기지 (검토안)	지분적립형 주택 (과거 유사 제도)
주요 대상 (검토)	무주택자 뿐 아니라 과도한 가계대출을 받은 유주택자 포함 논의 중	(주로 무주택자 대상)
적용 주택 유형	신규 분양 주택 뿐 아니라 기존 주택(구축) 매수 시에도 활용 가능	신규 분양 주택에만 적용
활용도 및 추진 속도	구축 포함으로 활용도 대폭 확대 기대, 빠른 추진 가능성 언급됨	분양 주택만 적용으로 활용도 떨어지고 추진 속도 더뎠음
제도 목표 (일부)	가계 빚 부담 완화, 주거 안정, 가계대출 잔액 감소 기여	(주로) 내집마련 기회 확대