"강남보다 여기?" 거래 뚝 끊긴 강남 뒤엎고 서울 부동산 들썩이는 이유

목차

• 1. 토허구역 재지정 후 강남 거래량 급감
• 2. 중저가 지역으로 실수요 이동 현상
• 3. 9억 이하 아파트 거래 비중 급증
• 4. 빌라 시장의 놀라운 변화
• 5. 부동산 시장 양극화 심화
• 6. 향후 전망 및 투자 전략

"보통 강남이 움직이면 다른 지역도 따라간다고 하는데, 이번엔 정반대네요." 서울 부동산 시장에 의외의 상황이 펼쳐지고 있습니다. 토지거래허가구역 확대 재지정 이후 강남 고가 아파트 거래는 얼어붙었지만, 중저가 아파트와 빌라 시장은 오히려 활기를 띠고 있어 주목받고 있습니다.

토허구역 재지정 후 강남 거래량 급감

서울의 아파트 매매 거래량이 토지거래허가구역 재지정 이후 급락한 것으로 나타났습니다. 부동산 정보 플랫폼 다방이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 4월 서울 아파트 거래량은 3,191건으로 전달 대비 67% 급감했습니다.

특히 토허구역 대상지의 거래량 변동폭이 컸는데, 서초구는 3월 410건에서 4월 11건으로 97% 감소했고, 강남과 송파구도 각각 95%와 93% 줄었습니다. 토허구역으로 확대 지정된 용산구도 거래량이 96% 감소해 토허구역 지정 지역은 모두 거래량이 10분의 1 이하로 급감했습니다.

💡 주목할 점: "토지거래허가구역 재지정이 서울 부동산 시장의 흐름을 완전히 바꿔놓았습니다. 강남 3구와 용산구의 거래가 사실상 중단된 상황입니다."

중저가 지역으로 실수요 이동 현상

흥미로운 점은 강남 등 고가 지역의 거래가 얼어붙은 반면, 중저가 아파트가 밀집한 지역으로 매수자들이 이동하는 현상이 두드러진다는 것입니다.

서대문구는 거래량 감소율이 25.1%에 그쳐 서울 25개 자치구 중 감소폭이 가장 낮았고, 동대문구도 28.4% 감소에 그쳤습니다. 이들 지역의 공통점은 중저가 아파트가 밀집해 있다는 점입니다.

실수요자 중심 시장 재편

토허구역 해제 이후 매매가격이 12억~13억 원대인 서대문구 가재울 뉴타운과 동대문구의 준신축 아파트 단지에서 거래가 상당수 일어났습니다. 상대적으로 가격 접근성이 좋은 신축 아파트 밀집지를 중심으로 실수요자 유입이 이뤄진 것으로 보입니다.

9억 이하 아파트 거래 비중 급증

이러한 흐름은 통계에서도 뚜렷하게 나타납니다. 서울 아파트 시장에서 전용 85㎡ 이하이면서 9억 원 이하인 '중저가 아파트' 거래 비중이 지난달 47.7%를 기록했습니다.

국토교통부 자료에 따르면 이는 지난해 12월(49.3%) 이후 가장 높은 수치입니다. 올해 1월 41.7%, 2월 33.4%, 3월 33.2%로 줄어들던 중저가 아파트 거래 비중이 4월에 갑자기 14.5%포인트나 급증한 것입니다.

9억 원 이하, 9억 원 초과~15억 원 이하, 15억 원 초과~30억 원 이하, 30억 원 초과 등 4개 금액대에서 비중이 증가한 구간은 9억 원 이하뿐입니다.

지역별로는 노원구가 345건으로 9억 원 이하 아파트 거래 건수 1위를 기록했으며, 동대문구(206건), 구로구(205건), 성북구(202건), 강서구(193건) 순으로 실수요 밀집 지역에서 거래가 활발했습니다.

빌라 시장의 놀라운 변화

중저가 아파트뿐만 아니라 빌라 시장에서도 비슷한 현상이 나타나고 있습니다. 국토교통부에 따르면 서울 빌라 매매 거래량은 지난 3월 3185건을 기록하며 2년 9개월 만에 3000건을 넘어섰습니다.

이는 지난해 같은 기간(2316건)보다 37.6% 증가한 수치로, 빌라 거래량이 3000건을 넘은 것은 2022년 6월(3249건) 이후 처음입니다. 게다가 4월에도 이러한 추세가 계속 이어졌습니다.

🚀 부동산 시장의 새로운 트렌드
아파트 가격 급등으로 진입 문턱이 높아진 가운데, 실수요자들이 가격 부담이 덜한 빌라로 일부 이동했습니다. 서울시의 정비사업 속도전과 맞물려 빌라 매수 기대감이 커진 상황입니다.

부동산 시장 양극화 심화

현재 서울 부동산 시장은 고가 지역과 중저가 지역 간 양극화가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 지난달 수도권 아파트 거래량은 1만3423건으로 전월(2만5456건) 대비 약 47% 감소했지만, 서울 강남구(59.0%)와 경기 과천시(62.5%)에서는 전체 거래의 절반 이상이 종전 최고가와 동일하거나 이를 초과하는 신고가로 거래된 것으로 나타났습니다.

이는 토지거래허가구역 재지정, 7월 예정된 스트레스 DSR 3단계 도입, 조기 대선 등 주요 정책 및 제도 변화에 대한 관망 심리가 확산되며 전반적인 거래가 위축된 가운데에도, 고가 단지에 대한 수요는 여전히 견고함을 보여줍니다.

향후 전망 및 투자 전략

서울 부동산 시장의 이러한 변화는 앞으로도 계속될 것으로 전망됩니다. 강남 등 고가 지역은 토허구역 재지정의 영향으로 거래가 제한적일 수밖에 없고, 중저가 지역은 실수요 중심의 꾸준한 거래가 이어질 가능성이 높습니다.

전문가들은 "서울 인기 지역에 대한 가격 부담감, 대출 규제 강화 등으로 구매력이 약화됨에 따라 기타 지역을 대안으로 모색하는 실수요자들의 움직임이 당분간 지속될 것"이라고 전망하고 있습니다.

2025년 하반기에는 강남 집값도 하락할 것이라는 전망도 나오고 있습니다. 서울 부동산 시장이 전반적인 대세 하락장으로 접어들 가능성이 제기되는 가운데, 현재의 중저가 지역 중심 거래 흐름은 더욱 강화될 수 있습니다.

📌 투자 포인트: "실수요 중심의 중저가 주택 시장은 앞으로도 견고한 흐름을 이어갈 것으로 보입니다. 특히 교통 인프라가 잘 갖춰진 중저가 아파트와 재개발 가능성이 높은 빌라 지역에 주목할 필요가 있습니다."

여러분은 어떤 지역의 부동산에 관심이 있으신가요? 현재 부동산 시장의 변화에 대해 어떤 생각을 갖고 계신지 댓글로 공유해 주세요. 함께 더 나은 투자 방향을 모색해 보겠습니다!

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