180억 아파트 현금 매수! 외국인 부동산 쇼핑 제동! 정부 규제로 집값 잡을 수 있을까?

 

[요약]

- 2025년 8월, 180억 원 현금 아파트 매수를 비롯한 외국인의 부동산 쇼핑이 화제가 되며, 정부가 강도 높은 규제책을 발표했습니다.

- 서울 및 수도권 대부분 지역이 ‘외국인 토지거래허가구역’으로 묶이며, 실거주 의무와 갭투자 금지를 포함한 규제들이 도입되었습니다.

- 이번 규제가 집값 안정에 얼마나 효과가 있을지 여전히 논란이 많으며, 불법 우회 거래·실효성·부작용 등 다양한 쟁점이 존재합니다.

목차

• 서론
• 외국인 부동산 쇼핑, 왜 늘었을까?
• 180억 원 아파트 현금 매수, 그 현실
• 정부 규제, 무엇이 달라졌나?
• ‘토지거래허가구역’의 의미와 범위
• 실거주 의무와 갭투자 제한
• 국내 실수요자 역차별 논란
• 새 규제의 실효성, 집값 진정 가능성은?
• 우회매수·불법거래와 추가 대책 전망
• 결론

서론

💡 2025년 8월, 내 집 마련에 관심 있는 분들 사이에서 용산구 180억 아파트의 외국인 현금 매수 소식이 화제가 되었습니다. 해외 자금의 대규모 유입과 함께, ‘부동산 쇼핑’ 현상에 대해 정부도 대책 마련에 나섰는데요. 외국인 주택 매입에 대한 규제가 그 어느 때보다 엄격해진 지금, 과연 이런 조치들이 부동산 시장 안정에 효과가 있을지 궁금해 하는 분들이 많으실 겁니다.

“외국인도 180억짜리 아파트를 바로 사는 시대, 규제가 집값을 누를 수 있을까?”

오늘은 최근 이슈를 바탕으로, 외국인 현금 매수의 배경부터 정부 규제의 현황, 그리고 시장의 변화 가능성까지 한 번에 쉽게 정리해 드립니다.

 

외국인 부동산 쇼핑, 왜 늘었을까?

2025년 들어 외국인 투자자의 국내 주택 매수는 유례없이 활발해졌습니다. 특히 아파트와 집합건물에서 이런 움직임이 두드러지는데, 2025년 4월 기준 외국인 매수 건수는 1,610건으로 2023년 11월 이후 최대치를 기록하며 증가세를 보였습니다. 한국을 찾는 중국인 관광객이 늘면서 투자 목적으로 아파트를 구매하는 사례도 많아졌습니다. 매수자들은 대출 규제가 엄격한 내국인과 달리, 자본 유입에 상대적으로 자유로운 환경에서 신속하게 프리미엄 주택을 현금 구매하는 경향을 보이죠.

 

실제 매수건에 다시 접근해 보면, 중국인의 비중이 압도적으로 높음을 알 수 있습니다. 2025년 2월 매매 기준으로, 전체 외국인 부동산 매수 중 중국인 비중이 약 60%, 1,246건 가운데 749건에 달한다는 결과가 나왔습니다. 미국인 역시 수도권 주요 지역에서 활발히 거래하지만 중국인의 집중도는 단연 독보적입니다. 강남구·용산구 등 고가 아파트 거래에는 외국인 현금 매수 사례가 자주 보도되고 있습니다. 이는 내국인 실수요자와 투자자 모두에게 큰 상대적 박탈감을 불러오는 원인이 되기도 합니다.

“외국인 매수세는 정책 공백, 자금력, 규제 회피가 복합적으로 작용한 결과입니다.”

 

180억 원 아파트 현금 매수, 그 현실

 

올여름 서울 용산구의 한 프리미엄 아파트가 180억 원에 외국인에게 전액 현금으로 거래된 건을 계기로, 시장의 관심이 폭증했습니다. 고가 아파트 거래에서 자주 등장하는 ‘현금 일시불 매수’는 내국인이 도저히 따라가기 힘든 방식입니다. 최근 몇 년간 외국인의 서울 집합건물 취득 등기 신청 건수는 전년도 월 최대값을 뛰어넘었습니다. 집중도가 높은 강남구, 용산구는 물론 금천구, 구로구 등 중저가 아파트가 밀집한 지역에서도 투자 목적의 활발한 거래가 이루어지고 있습니다.

 

2025년 기준 외국인 보유 주택은 10만216가구로 국내 전체 주택의 0.52%를 차지하는데, 이 가운데 56%를 중국인이 소유하고 있다는 점도 특기할 만합니다. 아파트 뿐만 아니라 오피스텔, 다세대, 연립주택까지 등기 통계를 보면, 임대·투자 목적이 상당수임을 알 수 있습니다. 서울에서 외국인 매수 집합건물의 55%가 중국인에 의해 거래되고 있으며, 특히 임대 사업을 염두에 둔 매입이 두드러집니다.

 

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정부 규제, 무엇이 달라졌나?

외국인 투자자의 폭발적인 매수세에 정부가 8월 수립한 정책은 사상 유례없는 규제 수준입니다. 외국인 주택 매입 규제의 핵심은 ‘투자 목적 매수 봉쇄’와 ‘투명한 거래 관리’에 있습니다. 2025년 8월 26일부터 서울 전역과 경기·인천 대부분 등이 ‘토지거래허가구역’으로 지정되어, 외국인이나 외국법인은 허가구역 내에서 실거주 목적이 아니라면 주택을 매입할 수 없게 제한되었습니다. 실거주 의무 아래, 외국인이 매매를 진행할 때는 거주 목적 임을 직접 증명해야 하며, 서류상 거주로 위장할 경우에도 주기적 현장 조사와 관할기관의 실사에 직면하게 됩니다.

 

허가구역 내 거래는 구청장 허가를 필수로 요구하고, 자금 출처 증명은 물론 위탁관리인이나 법인 명의를 통한 우회매수 방지책도 병행하고 있습니다. 투자 목적의 집단 매수가 근절될 수 있도록, 매입 후 일정 기간 이른 전매·전세 끼고 매입하는 갭투자도 철저히 금지됩니다.

 

 

‘토지거래허가구역’의 의미와 범위

‘토지거래허가구역’은 거래 투명성 확보와 시장 안정화를 위해 정부가 시범적으로 지정하는 규제지역입니다. 현재 서울은 물론, 경기·인천 다수 지역이 허가구역으로 묶였으며, 해당 구역에서는 부동산 매매가 투기 목적으로 이루어질 수 없도록 엄격한 허가 절차를 요구합니다. 거래 당사자는 관할 구청장 허가와 자금조달계획서, 실거주계획서 등 서류를 제출해야 하며, 실거주 목적이 명확하지 않거나 자금 흐름이 불투명할 경우 거래가 거절될 수 있습니다.

 

2025년 기준, 서울 전역, 경기도 다수 지역, 인천 주요 구역까지 확대 지정되면서 이 구역 내에서는 외국인뿐 아니라 내국인도 실거주 의무를 피해가기 어렵게 되었습니다. 특히 기존에 임대사업자 등록 등 다양한 방식으로 투자 목적 거래를 진행하던 외국인, 내국인 모두 강화된 허가 절차에 적응이 필요합니다.

 

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실거주 의무와 갭투자 제한

2025년 8월 새롭게 강화된 규제의 핵심은 실거주 의무입니다. 외국인, 외국법인은 허가구역 내 주택을 매수한 뒤 실제 거주함을 입증해야 하며, 만약 이를 위반할 경우 거래가 무효 처리될 수 있습니다. 집값의 10%에 해당하는 강제금 부과, 거래 제한 등 강력한 조치도 함께 뒤따릅니다. 전월세를 끼고 사들이는, 즉 ‘갭투자’ 방식의 매수는 원천적으로 불가능해졌습니다.

 

실거주 의무는 외국인뿐 아니라 내국인도 동일하게 적용되지만, 특히 외국인은 거주 비자·체류 자격 등 실제적 거주를 증명하기도 상시 관리됩니다. 당국은 임대 목적 매수나 서류상 거주자 위장 거래에 대해 주기적으로 현장 조사를 시행하며, 위반 적발 시에는 차후 허가구역 내 매매 자체를 제약하거나 추가 금융 제재가 가능하다고 밝혔습니다. 법인을 통한 편법 거래나, 위탁관리인을 핑계로 투자 목적 매수를 강행하는 경우 역시 차단됩니다.

 

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국내 실수요자 역차별 논란

대출·취득세·전매제한 등 각종 규제로 압박받는 국내 실수요자들은 외국인 투자자들이 자본력과 ‘규제의 빈틈’을 파고들어 주요 지역 아파트를 쉽게 매수한 현실에 불만을 보여왔습니다. 실제로 외국인, 특히 중국인의 집합건물 매수 비율은 서울·경기·인천 등 지역에서 계속 늘고 있으며, 내국인은 명확히 제한된 대출 기준과 고강도 규제 아래에서 집을 마련하기 어려운 반면, 외국인은 현금 유입·비자 활용·법인 명의 전환 등 다양한 우회로로 규제의 효과를 감소시키는 경향이 있습니다.

 

일부 전문가들은 외국인 집중 매수 현상 자체가 안보적 관점에서도 문제라고 지적합니다. 한국의 토지는 경제·안보와 직결된 만큼, 투기적 매수나 본국 자금 유입이 하락 국면에서도 집값을 받치는 ‘버팀목’이 된다는 분석입니다. 이에 따라 정부가 실수요자 보호 정책과 외국인 집중매수 제한 정책을 병행해야 한다는 여론이 점점 커지고 있습니다.

 

 

새 규제의 실효성, 집값 진정 가능성은?

새롭게 도입된 ‘토지거래허가구역’ 확대, 실거주 강화, 갭투자 금지 등이 실제로 집값을 잡는 ‘특효약’이 될지에 대해서는 다양한 시각이 있습니다. 정부는 외국인 매수 건수 감소, 갭투자 차단을 통해 거래 과열 진정 효과를 기대한다는 입장이지만, 시장에서는 법인 명의 우회, 위탁관리인 활용 등 편법이 끊이지 않는 점을 지적하며 실효성에 의문을 제기합니다.

 

2024년 하반기~2025년 상반기 위탁관리인 지정 거래만 497건에 이를 정도로, 외국인 투자자는 규제의 빈틈을 파고들어 본질적인 규제를 우회하고 있습니다. 근본적으로 수도권 내 주택 공급 부족, 저출산 및 고령화로 인한 수요 불균형이 지속되는 한 강경 규제만으로 집값이 크게 진정되기는 어렵다는 게 중론입니다. 정부 또한 추가 규제와 연속 모니터링 체계 도입을 예고하고 있지만, 시장의 신뢰를 회복하려면 꾸준한 정책추진과 실사용자 중심 보완이 필요하다는 의견이 지배적입니다.

 

우회매수·불법거래와 추가 대책 전망

정부는 최근 위탁관리인·법인 명의를 통한 부동산 거래에 대한 추가 단속 계획을 밝혔습니다. 실제 거주 사실을 꾸준히 확인하고, 의심 거래에 대해 자금조달계획서, 실거주 이행점검 등 보완책을 병행할 예정입니다. 불법 거래가 적발되는 경우 몰수·강제 경매, 향후 거래 제한 등 강력한 제재도 동반됩니다. 외국인 소유전환 및 우회매수 적발 건수, 서류상 거주자 위장 등 실거주 의무 위반 적발 사례도 지속적으로 늘고 있습니다.

 

안보적 우려가 커지는 가운데, 인구문제와 연결된 부동산 수급구조, 내외국인 간 형평성 문제가 심화하는 현상도 여전히 풀어야 할 과제로 남아 있습니다. 시장 안정을 위해서는 우회로 폐쇄, 주기적 점검, 형평성 제고, 투명한 정보 공개가 더욱 중요해질 것으로 전망됩니다.

 

결론

오늘은 외국인 부동산 쇼핑과 최근의 강도 높은 규제책을 짚어보았습니다. 외국인 규제 강화로 투기적 자본 유입은 일정 부분 억제될 것으로 보이나, 국내외 투자자들의 다양한 우회로와 본질적 수급 문제를 생각하면 집값 안정 효과는 한계가 있을 수도 있겠습니다. 결국 시장의 투명성과 공정성을 위한 지속적 모니터링과, 예측 가능한 정책이 가장 중요하겠죠.

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