토허제 집값 전망 긴급! 시행에도 집값 안 떨어지는 이유, 향후 시장 예측

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[요약]

- 토지거래허가제(토허제) 시행 이후에도 서울 및 수도권 집값은 크게 하락하지 않았으며, 오히려 일부 지역에서는 신고가가 속출하는 등 상승세가 이어지고 있습니다.

- 주요 원인으로 실수요 위주의 거래, 공급 부족, '똘똘한 한 채' 현상 심화, 초고가 아파트 중심의 자산 양극화가 지목됩니다.

- 향후 시장 역시 단기 하락보다 안정 내지 상승 가능성이 점쳐지며, 내 집 마련과 투자계획 시 신중한 접근이 필요합니다.

목차

• 서론: 토지거래허가제란 무엇인가요?
• 토허제 시행 이후 집값 추이
• 집값이 안 떨어지는 4가지 이유
• 향후 집값 전망과 주의할 점
• 결론 

 

서론: 토지거래허가제란 무엇인가요?

2025년 현재, 부동산 시장에서 토지거래허가제(토허제)는 부동산 규제의 핵심 키워드로 자리 잡았습니다. 간단히 말해, 주거지역 내 일정 면적 이상 부동산을 거래할 때, 관할 구청장의 허가를 받아야만 하는 제도입니다.

 

정부는 집값과 투기 억제를 목적으로 서울과 수도권 주요 지역을 대거 토허제 구역으로 묶어 놓았는데요. 하지만 실제로는 제도 시행 이후에도 주택 가격이 쉽게 꺾이지 않고 오히려 일부 지역은 '신고가' 행진을 하고 있어 많은 예비 매수자분들이 의문을 갖고 계신 상황입니다.

💡 왜 이렇게 규제를 강화해도 집값이 쉽게 안 떨어질까요? 이 글에서는 최근 데이터를 바탕으로 이 현상의 배경을 친절히 정리해 보겠습니다.

 

토허제 시행 이후 집값 추이

2024년 하반기 이후 시행된 10·15 부동산 대책과 서울 전역 토지거래허가구역 지정 이후, 시장은 많은 변화를 겪고 있습니다. 대표적 결과는 거래량은 확 줄었지만, 매매가격은 '의외로' 떨어지지 않았다는 점입니다.

🚀 강남3구의 한 달 평균 매매가는 2.2% 상승, 서울 신규 규제지역도 1%대, 경기 주요 지역 역시 1%대 올랐습니다.

특히 초고가 아파트(15억 이상)가 집값 상승을 견인하며, 신고가 행진이 계속되고 있습니다.
강남구 삼성동, 송파구 일부 단지는 100억에 육박하는 거래가 실제로 등장 했으며, 입주 10년 이하의 '신축' 아파트는 평균 3% 넘게 올랐습니다.

반면, 서울 외곽이나 상대적으로 비강남권 구간은 일시적 관망세와 거래절벽이 감지됐으나, 완만한 상승 혹은 보합 흐름을 보였습니다.

 

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집값이 안 떨어지는 4가지 이유

토허제라는 강력한 규제에도 불구하고 집값이 크게 하락하지 않는 주요 배경 네 가지를 살펴보겠습니다.

1. 실수요 위주 매수 전환

토허제 시행으로 '전세 끼고 사는 갭투자'가 사실상 차단되어, 지금 시장에서 거래되는 매물은 실제로 '실거주'를 원하는 수요가 대부분입니다. 특히 관악구, 중랑구 등은 실수요자 중심의 거래가 60%~70%로 크게 늘었죠.

2. 공급 부족 우려

2025년에도 신규 입주물량이 예년 대비 크게 줄어 공급 부족에 대한 불안감이 계속되고 있습니다. 올해보다 32%나 감소, 내년 서울·수도권 입주물량은 2만8000여건에 불과할 전망입니다^[7]. 신규 공급 없이 규제만 강화될 경우, 기존 주택의 희소성이 더욱 커질 수밖에 없는 구조입니다.

3. '똘똘한 한 채' 쏠림 가속

정부 규제가 강해질수록 안전자산에 대한 선호가 커져, '똘똘한 한 채' 현상이 두드러집니다. 실제로 고가 지역, 신축, 학군 좋은 지역에는 매수세가 더 몰리는 현상이 반복되고 있습니다. 여기에는 '최소한 내가 가진 한 채 만큼은 안정적이다'는 심리가 크게 작용하고 있습니다.

4. 자산 양극화 및 현금부자 중심 거래

대출 규제가 강화됐지만, '현금여력'이 있는 자산가들이 주도하는 거래가 많아지며 초고가 단지 위주 신고가가 이어지고 있습니다. 15억 초과 아파트에서 새로운 최고가 거래가 60% 이상 발생하며 이 흐름을 뒷받침합니다. 이로 인해 중산층, 실수요자는 더욱 내 집 마련 장벽을 느끼는 상황입니다.

💡 단순히 거래만 줄고, 가격은 안 떨어지거나 오히려 일부는 상승! 규제와 시장 심리에 대해 잘 이해해야 냉정한 의사결정이 가능합니다.

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향후 집값 전망과 주의할 점

현장의 전문가 의견과 최신 기사 분석을 종합하면, 단기적으로 집값 급락 가능성은 제한적이라는 분위기가 우세합니다. 오히려: 신규 공급 부족, 대출 규제 지속, 경기 불확실성, 실수요 중심으로 시장 재편 등 복합적 요인이 맞물리며, 서울 중심과 초고가 아파트 위주로는 추가 상승 여지가 있다는 목소리가 많습니다.

 

다만, 정부 정책 변화나 경기 하락, 세금 및 이자 상승, 예기치 못한 대외 악재 등이 요인으로 작용할 경우, 저가 단지, 외곽 지역, 노후 단지 위주로 '체감 가격 하락'이 먼저 올 수 있음도 염두에 두어야 하겠습니다^[5].

🚨 전문가의 TIP: 장기적인 집값상승에 지나치게 기대하기보다는, 내 소득·대출 상환 능력 등 현실적인 조건과 가족 상황을 종합적으로 판단해서 신중하게 접근하시기 바랍니다.

 

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결론 

지금 서울 및 수도권 집값이 쉽게 꺾이지 않는 이유는 단순히 규제가 약해서가 아니라, 실수요자 중심 전환, 공급 부족, 고가 아파트 쏠림 현상과 같은 구조적인 요인이 맞물린 결과입니다.

향후 시장 역시 단기 급락보다는 양극화와 실수요 최우선 이동이 이어질 가능성이 높으니, 집을 사도 될지, 팔아야 할지 고민이라면 내 형편과 시장 구조를 꼼꼼하게 공부하는 것이 현명한 대응입니다. 실제 거래 전 세무/법률 전문가 상담도 꼭 거치시길 추천드립니다.

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