전세사기 막는 서울시의 AI 기술! ‘위험분석 보고서’ 활용 가이드

 

목차

1. 서론: “AI로 전세사기 막는다” 서울시의 새 시도
2. 전세사기, 왜 지금도 계속되나
3. 서비스 개요: 전세사기 위험분석 보고서란
4. 핵심기술① 다중전세·쪼개기 임대 패턴 탐지
5. 핵심기술② 근저당·체납 리스크 자동 스코어링
6. 핵심기술③ 비정상 보증금 급등과 갭투자 신호
7. 핵심기술④ 명의·법인·위임장 리스크 교차검증
8. 핵심기술⑤ 지역·건물 유형별 위험지도
9. 핵심기술⑥ 임대차 이력과 거래흐름 분석
10. 핵심기술⑦ 보증가입 가능성·보증료 추정
11. 핵심기술⑧ 실시간 경보와 계약 전 점검 체크리스트
12. 이용 방법: 보고서 발급부터 해석까지
13. 현장 체크포인트와 서류 점검 요령
14. HUG·국토부 시스템과 무엇이 다른가
15. 개인정보·오탐지 이슈는 어떻게 관리하나
16. 가상사례로 보는 리스크 해석
17. 결론: 계약 전, 보고서로 한 번 더 확인하세요

서론: “AI로 전세사기 막는다” 서울시의 새 시도

전세사기의 파급력은 한 가정의 삶 전체를 흔듭니다. 계약서를 여러 번 확인해도 놓치기 쉬운 위험 신호가 곳곳에 숨어 있기 때문입니다. 이런 상황에서 서울시가 ‘전세사기 위험분석 보고서’ 서비스를 개시했습니다. 인공지능과 공공데이터를 결합해 계약 전후에 숨어 있는 이상 징후를 사전에 포착하고, 임차인이 이해하기 쉬운 형태로 리스크를 요약해주는 것이 핵심입니다. 최신 기사들에 따르면 이 서비스는 동·호수 단위까지 세밀한 진단을 제공하도록 설계되었고, 실제 계약 전 의사결정에 바로 활용할 수 있도록 지표를 단순화했습니다.

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전세사기, 왜 지금도 계속되나

전세사기가 계속되는 본질적 이유는 정보 비대칭입니다. 집주인의 채무 상황, 근저당권 설정, 다주택·법인 전환, 쪼개기 임대 같은 위험 패턴이 일반 임차인에게는 보이지 않거나 확인이 까다롭습니다. 또한 급격한 금리와 시세 변동, 특정 지역의 공급·수요 불균형이 맞물리며 계산이 복잡해졌습니다. 그 사이에서 허술한 위임장, 임대차 이력 미공개, 시세 대비 과도한 보증금 제시가 반복되고 있습니다. 이번 서울시 보고서는 이러한 “눈에 안 보이는 리스크”를 데이터로 끌어올려 시각화하려는 시도입니다.

서비스 개요: 전세사기 위험분석 보고서란

‘전세사기 위험분석 보고서’는 주소를 입력하면 해당 주택의 위험요인을 점수와 색상으로 보여주는 요약 리포트입니다. 공공기관의 등기·건축·세금 체납 관련 데이터, 실거래가 흐름, 확정일자·전입신고 통계, 보증가입 이력 등 공개 가능한 정보를 결합합니다. 임차인이 가장 궁금한 “이 집, 보증금 안전한가요?”라는 질문에 답하기 위해 리스크를 다섯 단계(낮음~매우 높음)로 분류하고, 위험 원인을 항목별로 분해해 보여줍니다. 장점은 복잡한 수치 대신 의미 있는 신호를 추려서 알려준다는 점입니다.

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핵심기술① 다중전세·쪼개기 임대 패턴 탐지

다중전세는 한 건물, 심지어 한 호실을 여러 계약으로 나누거나, 동시다발적으로 많은 세대에 전세를 끼는 방식으로 나타납니다. 보고서는 확정일자·전입 흐름과 전세 보증금 총액 추정치를 합산해 “총 전세부채”를 계산하고, 당시 시세 대비 과도하게 누적된 경우 경고합니다. 건물의 구조상 불가능한 호실 조합, 단기간 다수 계약 체결 같은 이상 패턴도 학습해 위험도로 반영합니다.

핵심기술② 근저당·체납 리스크 자동 스코어링

임차인이 가장 불안해하는 부분은 선순위 권리와 체납입니다. 보고서는 등기부에 기재된 근저당권 설정액과 기존 채권 규모, 그리고 시세·감정가 대비 커버리지 비율을 비교합니다. 여기에 세목별 체납 이력과 체납 반복 주기를 결합해 ‘상환 능력 저하’ 신호를 점수로 제시합니다. 임차인이 직접 등기부를 해석하지 않아도, “보증금 회수 가능성”에 미치는 영향을 직관적으로 확인할 수 있습니다.

핵심기술③ 비정상 보증금 급등과 갭투자 신호

동일 단지·유사 면적의 실거래 흐름에서 일정 기간 동안 보증금이 비정상적으로 급등하면 갭투자 혹은 가격 왜곡 가능성이 큽니다. 보고서는 주변 시세 밴드와 이탈 정도를 계산해 과열 구간을 표시합니다. 전세가율(전세/매매)이 과도하게 높거나, 매매가가 하락하는데 보증금이 오르는 역전 현상이 포착되면 위험도를 상향 조정합니다.

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핵심기술④ 명의·법인·위임장 리스크 교차검증

최근에는 개인 명의를 법인으로 전환하거나 대리인을 내세워 계약하는 사례가 많습니다. 보고서는 소유자 변경 빈도, 법인 등기 변동, 위임장 제출 패턴 등과 연계해 위험을 평가합니다. 실제 소유자와 계약 상대의 불일치가 잦거나, 임대인 정보가 자주 바뀌는 경우 사기 가능성을 경고합니다. 임차인은 계약 시 실소유자 대면과 신분 확인의 필요성을 분명히 인지할 수 있습니다.

핵심기술⑤ 지역·건물 유형별 위험지도

위험은 지역·건물 유형에 따라 다르게 나타납니다. 신축 다가구·연립, 오피스텔, 소형 아파트 등은 패턴이 각기 다릅니다. 보고서는 지역별 체납 비율, 전세가율, 미분양·공실 추세, 준공 시기 등을 종합해 “위험지도” 형태로 제공합니다. 사용자는 동네 단위로 위험도를 비교하며 협상 전략을 세울 수 있습니다. 예컨대 동일 조건이라면 위험도가 낮은 블록을 먼저 검토하는 식입니다.

핵심기술⑥ 임대차 이력과 거래흐름 분석

특정 호실의 과거 임대차 이력은 강력한 단서입니다. 짧은 주기로 잦은 이사, 보증금 환불 지연 제보, 반복적인 특약(전입 지연 요구 등)은 주의를 요합니다. 보고서는 공개 가능한 범위에서 과거 확정일자·전입 흐름, 특이 변동 시점을 요약합니다. 임차인은 “왜 이 호실만 유난히 공백이 많았는지”를 합리적으로 의심하고 질문할 근거를 갖게 됩니다.

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핵심기술⑦ 보증가입 가능성·보증료 추정

전세보증보험 가입 가능 여부는 안전망의 첫 단추입니다. 보고서는 HUG·SGI 등 보증상품의 일반적 가입 요건을 기준으로, 대상 주택의 가능성을 사전 점검하고 예상 보증료 밴드를 추정해줍니다. 보증이 어려운 조건(선순위 과다, 소유자 체납, 미등기 등)이 감지되면 대안을 제시하여 계약 구조를 조정할 수 있게 돕습니다.

핵심기술⑧ 실시간 경보와 계약 전 점검 체크리스트

임차인은 계약 직전이 가장 바쁩니다. 보고서는 근저당 신규 설정, 소유권 이전, 가압류 등 급변 이벤트가 발생하면 경보를 안내하고, 체크리스트로 구체적인 조치 순서를 알려줍니다. 예를 들어 “계약서에 선순위 말소 특약 추가 → 등기부 재조회 → 보증가입 가능 확인” 같은 단계가 자동으로 제시됩니다. 💡 작은 체크 하나가 수천만 원의 손실을 막을 수 있습니다.

이용 방법: 보고서 발급부터 해석까지

이용은 간단합니다. 주소(동·호수 포함)를 입력하면 요약 리스크, 주요 원인, 권리관계 요약, 보증 가능성, 체크리스트가 순서대로 나타납니다. 색상은 초록(낮음), 노랑(보통), 주황(높음), 빨강(매우 높음)으로 표시됩니다. 노랑 이상이면 반드시 등기부를 재확인하시고, 주황부터는 선순위 말소 등 안전장치를 마련한 뒤 협상하시길 권합니다. 빨강일 경우에는 대안을 검토하는 편이 안전합니다.

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현장 체크포인트와 서류 점검 요령

현장에서는 신분증과 인감증명서, 위임장 원본의 일치 여부를 반드시 확인하십시오. 등기부는 계약 당일 직전에 다시 떼어 보시고, 임대인이 말소를 약속한 권리는 말소 기한과 불이행 시 조치를 특약으로 명기해야 합니다. 공인중개사에게 최근 동일 건물의 전세 거래 사례를 요청해 시세 왜곡을 점검하고, 보증가입 가능 여부를 즉시 확인하시길 권합니다. 🚀 확정일자와 전입신고는 잔금과 동시에 진행해야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

HUG·국토부 시스템과 무엇이 다른가

국토부의 실거래가 공개, HUG의 보증심사 시스템은 각각 강점이 있습니다. 서울시 보고서는 이들 데이터를 사용자 중심으로 통합해 “계약 직전 의사결정”에 최적화된 점이 차별점입니다. 특히 다중전세 의심, 체납 및 근저당의 결합 지표, 동·호수 단위 리스크 요약, 체크리스트 자동생성이 결합되어 ‘행동으로 옮길 수 있는 리포트’에 가깝습니다.

개인정보·오탐지 이슈는 어떻게 관리하나

모든 예측 시스템에는 오탐지 가능성이 존재합니다. 보고서는 공개 가능한 공공데이터 중심으로 작동하고, 개인정보는 최소한으로 처리합니다. 또한 경보 사유를 설명해 사용자가 스스로 재확인할 수 있게 설계되어 있으며, 이의제기 절차와 데이터 갱신 주기를 명시해 정확도를 높입니다. 다만 최종 책임 있는 결정은 임차인과 계약 당사자에게 있으므로, 보고서를 ‘보조판단’으로 활용하시길 권합니다.

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가상사례로 보는 리스크 해석

예를 들어, 준신축 다가구의 보증금이 최근 3개월간 15% 급등했고, 동일 블록에서 확정일자 등록이 단기간에 몰린 흔적이 감지됩니다. 등기부에는 근저당이 시세의 45% 수준으로 설정되어 있으며, 소유자는 최근 법인으로 전환했습니다. 보고서는 주황 등급을 부여하고, ‘말소 조건부 특약’과 ‘보증가입 사전확약’ 두 가지를 권고합니다. 반대로, 동일 단지 아파트에서 전세가율이 안정적이고 선순위가 없으며 보증가입 이력이 있는 경우, 초록 등급과 함께 일반적인 특약만으로도 충분하다고 안내합니다. 임차인은 보고서의 권고를 바탕으로 협상과 대체 후보군 탐색을 병행할 수 있습니다.

💡 한눈에 보는 핵심 팁

계약 전날과 당일, 등기부 재확인은 필수입니다. 선순위 말소 특약, 보증가입 가능성 확인, 전입·확정일자 동시 진행 이 세 가지만 지켜도 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

결론: 계약 전, 보고서로 한 번 더 확인하세요

서울시의 ‘전세사기 위험분석 보고서’는 복잡한 위험을 임차인의 언어로 번역한 도구입니다. 데이터는 완벽하지 않지만, 아무런 도구 없이 감에 의존하는 것보다 훨씬 안전한 선택을 가능하게 합니다. 실제 계약은 결국 서류와 절차의 싸움입니다. 보고서로 위험을 식별하고, 특약과 보증으로 안전망을 촘촘히 하시기 바랍니다. 필요하시다면 전문가 상담과 병행하는 것도 좋은 선택입니다.

지금 바로 주소를 입력해 보고서를 확인하시고, 보증가입 가능성까지 점검해 보세요. 안전한 전세계약은 준비에서 시작됩니다.

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