이재명 정부, '초양극화' 부동산 시장 해법 찾을까? 당신의 집값은 오를까 내릴까

• 서울·수도권 초핵심지와 그 외 지역 간 집값 격차가 ‘초양극화’ 국면에 진입했습니다.
• 이재명 정부 집권 초기, 부동산 정책 방향이 명확하지 않아 시장은 혼란과 불확실성 속에 머무르고 있습니다.
• 시장에선 금리·대출 규제, 수요 쏠림, 공급 공백 등이 복합적으로 작용하며 집값 향방에 큰 영향을 미치고 있습니다.

목차

1. 초양극화란 무엇인가?
2. 강남권과 비강남권 집값 격차: 심화되는 현장
3. 이재명 정부의 정책 기조와 시장 신호
4. 시장 환경: 금리, DSR, 수요·공급 변수
5. 지방·비핵심지의 변화와 위축
6. 결론 및 독자 참여

초양극화란 무엇인가?

최근 부동산 시장에서 ‘초양극화’란 말이 유행하고 있습니다. 이는 기존의 양극화보다 훨씬 더 뚜렷하고 극단적인 집값 격차, 수요 집중, 자산 편중 현상을 의미합니다. 강남 3구 및 마·용·성(마포·용산·성동) 등 서울 핵심 지역의 아파트 값은 매물이 부족한 가운데 연일 최고가를 경신 중입니다.

“한쪽은 신고가, 한쪽은 반토막… 같은 도시에 사는 것조차 다른 세상이 되었다.”
- 한국경제 분석 중에서

반면 서울 외곽, 경기·인천, 지방 일부 도시는 매수세가 실종됐고, 시세조차 하락하거나 매물이 쌓이는 등 양극화의 수준을 넘어, ‘초양극화’라는 신조어가 등장할 정도로 간극이 벌어졌습니다.

강남권과 비강남권 집값 격차: 심화되는 현장

2025년 현재, 강남권 아파트는 6억원 이상 폭등한 사례가 눈에 띄고 있습니다. 마포, 용산, 성동, 서초, 송파, 강남 등은 입주 10년 이하 아파트가 연일 신고가를 기록하며, 거래량은 많지 않아도 가격은 치솟고 있습니다.
이와 대조적으로 노원·도봉·은평 등 소위 ‘외곽’으로 불리는 지역은 실거래가 하락, 미분양 증가, 거래 급감 현상에 시달리고 있습니다. 최근 수도권까지 포함해 인구와 일자리, 교통, 교육 등 인프라가 핵심지로 집중되면서 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 더욱 공고해졌습니다.
🚀 ‘똘똘한 한 채’ 집중 현상은 다주택자, 실수요자 모두가 결국 핵심지 주택만 매수하려는 심리를 부추깁니다. 그 결과, 강남 아파트는 ‘누가 먼저 살지’ 경쟁 구도가 되고, 외곽·지방은 거래 절벽에 시달립니다.

📊 실제 거래 통계에서도 같은 기간 강남권 아파트는 20% 이상 가격 상승, 일부 지방 도시 아파트는 10% 이상 하락세를 보이고 있습니다.
이 격차는 한동안 더 벌어질 전망입니다.

이재명 정부의 정책 기조와 시장 신호

이재명 정부는 취임 초기 “재건축·재개발 규제 완화”, “유휴부지 개발을 통한 공급 확대”, “세금으로 집값 잡지 않겠다”는 정책 기조를 천명했습니다. 이는 역대 정부의 ‘과도한 규제가 부작용을 초래했다’는 뼈아픈 경험을 바탕으로, 시장 친화적인 방향을 암시합니다.
하지만 아직 구체적인 로드맵이나 속도, 세부 방안이 공개되지 않아 정책의 실질 효과는 시장에 반영되지 않고 있습니다. 전문가들은 “초기 집권기의 정책 공백 구간이 시장 불확실성과 관망세를 키운다”고 지적합니다.

“정책이 없으니 시장도 방향을 못 잡고 있다. 투자자, 실수요자 모두 일단 관망 중이다.”
- 부동산 전문가 인터뷰 중에서

시장 환경: 금리, DSR, 수요·공급 변수

금리와 대출 규제(DSR 3단계)는 전국적 부동산 시장에 직접적 영향을 미치고 있습니다. 금리가 높아진 상황에서 DSR 3단계(총부채원리금상환비율)까지 도입되어, 실수요자조차 대출 한도가 줄어든 반면, 자본력이 있는 구매자와 기존에 현금 여력이 있는 가구는 강남 등 핵심지로 몰립니다.

수요·공급 측면에서는 재건축 규제 완화 및 유휴부지 개발이 정책으로 등장했으나, 실제로 일반 분양까지 가려면 세부 인허가, 정비구역 지정 등 수년이 걸릴 수밖에 없습니다. 따라서 시장에서 신규 입주 물량이 단기간 내 증가하지 못하고, 인기 지역의 공급 부족이 당분간 이어질 가능성이 큽니다.

또한, ‘불황의 골’이 깊어지며 건설사와 자금력이 부족한 투자자들은 신규 공급과 분양에 소극적으로 변하고 있습니다. 주택 사업 진입 심리도 위축되어 지방·외곽지와 소형 건설사는 더욱 어려움에 봉착하고 있습니다.

지방·비핵심지의 변화와 위축

지방 부동산 시장은 2025년에 접어들면서 더 큰 변화를 맞고 있습니다. 경기·인천 외곽, 지방 중소도시에서는 미분양 물량이 누적되고, 거래 부진, 가격 하락이 이어지고 있습니다.
“신고가 행진”이 나오는 강남권과 달리, 지방은 ‘매수자 우위 시장’으로 전환되어 집주인이 오히려 가격을 내리거나 경매, 급매로 곤란을 겪는 모습입니다. 부동산 시장의 양극화가 근본적으로 삶의 질, 지역 경제 전반의 불균형으로 이어진다는 우려도 제기됩니다.

“서울, 특히 강남 아니면 답이 없다”는 인식이 전국적으로 확산되고 있습니다.

결론 및 독자 참여

요약하자면, 2025년 부동산 시장은 이재명 정부의 정책 불확실성, 금리·대출 규제, 실수요 쏠림 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하여 초양극화가 한동안 지속될 전망입니다.
실수요자는 지역별 수급 변화, 정부 정책 발표 동향을 꼼꼼히 분석하며 신중하게 움직여야 하겠습니다.

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