수익형 부동산 투자 급증! 토허제 피하고 월세 받는 틈새시장, 아파트 대신 여기?

 

목차

1. 아파트 대신 수익형 부동산이 뜨는 이유
2. 토허제 비켜가는 오피스텔·도심형 레지던스
3. 지식산업센터·도심 오피스, 월세 흐름 노리는 전략
4. 꼬마빌딩·상가, 임대수익과 토지 가치 함께 보는 법
5. 마무리 정리 및 투자 전 체크포인트

요즘 부동산 뉴스 보시면, 예전처럼 “아파트 몇 채로 한 방에 끝낸다”는 그림은 점점 사라지고 있습니다. 정부의 대출 규제, 보유세·양도세 강화, 토지거래허가구역(토허제) 지정이 겹치면서 아파트 투자는 진입장벽이 확실히 높아졌습니다.

 

반대로, 규제가 상대적으로 덜하고 매달 월세가 찍히는 수익형 부동산 쪽으로 자금이 서서히 이동하고 있습니다. 특히 2026년 이후 시장 전망을 다루는 여러 보고서에서도 “시세차익보다 임대수익 중심 전략이 더 중요해진다”는 분석이 반복해서 나오고 있습니다.

“2026년 수익형 부동산 투자는 시세차익보다는 임대수익이 목적이다. 임대 수요가 넉넉한 배후지에 공실률이 적은 상권 위주로 투자해야 한다.”

오늘은 토허제와 아파트 규제를 피하면서도 꾸준히 월세를 받을 수 있는 틈새 수익형 부동산을 중심으로, 어떤 종류가 있고 무엇을 조심해야 하는지 차분하게 정리해 보겠습니다. 50대 남성 투자자분들이 많이 궁금해하시는 “은퇴 후 월세 만들기” 관점에 맞춰 풀어드릴게요.

1. 토허제 비켜가는 오피스텔·도심형 레지던스 💡

아파트와 달리 오피스텔, 생활형 숙박시설, 도심형 레지던스 등은 토지거래허가제의 직접 규제 대상이 아닌 경우가 많고, 대출 규제도 상대적으로 완화된 편입니다. 그래서 “아파트는 막혀도 여기로는 들어간다”는 자금이 꾸준히 유입되는 모습입니다.

 

실제로 2026년 수익형 부동산 전망 자료들을 보면, 도심 중대형 오피스텔은 여전히 수익형 자산의 핵심으로 꼽힙니다. 강남·용산·여의도처럼 오피스 밀집 지역 인근은 직장인의 월세 수요가 워낙 탄탄해서, 아파트 대신 “잘 고른 오피스텔 한 두 개로 월세 흐름을 만든다”는 전략이 제시되고 있습니다.

 

다만 전국 어디나 괜찮은 건 절대 아닙니다. 서울·수도권 핵심지는 수요가 유입되면서 풍선효과를 누리지만, 지방 일부 지역은 공급 과잉과 미분양으로 거래가 얼어붙어 있다는 분석이 나옵니다. 다시 말해, “오피스텔이라서 다 좋다”가 아니라, 입지와 공실률을 기준으로 딱 잘라서 나눠 보는 눈이 필요하다는 뜻입니다.

 

투자 관점에서 보시면, 오피스텔·레지던스를 고려할 때는 예상 월세 수익에서 대출 이자, 관리비, 공실 기간을 차감해 실질 수익률을 꼭 계산해 보시는 게 좋습니다. 특히 50대 이후에는 레버리지(대출)를 많이 쓰기보다는 본인 현금 비중을 높여 월세 변동에 버틸 수 있는 구조를 만드는 것이 심리적으로도 훨씬 편안합니다.

2. 지식산업센터·도심 오피스, 월세 흐름 노리는 전략 🚀

최근 몇 년간 많이 들어보셨을 지식산업센터와 도심 오피스도 대표적인 수익형 부동산입니다. 보고서들을 보면, 수도권 일부 지식산업센터는 공급 과잉과 경기 둔화로 공실과 임대료 하락을 겪고 있어 전반적인 반등은 쉽지 않다는 분석도 있습니다. 하지만 교통이 좋고 벤처·스타트업이 모이는 핵심 입지의 물건은 여전히 투자 대상으로 검토할 만하다는 의견도 함께 제시됩니다.

 

상업용 부동산 시장 전체로 보면, 핵심 업무지구(CBD) 오피스 공실률은 비교적 낮은 수준으로 유지되며 안정적인 수요와 수익률을 보여줄 가능성이 크다고 평가됩니다. 특히 금리 인하 기대감이 이어지면서 국내외 기관 투자자들도 오피스 자산에 대한 관심을 유지하고 있다는 점이 눈에 띕니다.

 

다만 개인 투자자 입장에서는 이런 오피스를 통째로 사기보다는, 지분 투자, 리츠(REITs), 부동산 펀드 형태로 접근하는 게 현실적입니다. 리츠를 활용하면 소액으로도 핵심 입지의 수익형 부동산에 간접 투자하면서 배당 형태로 현금흐름을 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 3~5년 정도 중기 보유를 전제로 월세 수익(배당)을 재투자하는 전략도 유효하다는 분석이 나옵니다.

💡 투자 팁 한 가지
지식산업센터나 오피스 투자를 검토하실 때는 “현재 공실률”과 “향후 2~3년 추가 공급 물량”을 꼭 확인해 보세요.[1][5] 임대수요가 꽉 찬 지역과 공급이 쏟아지는 지역의 결과는 완전히 다르게 나옵니다.

3. 꼬마빌딩·상가, 임대수익과 토지 가치 함께 보는 법

중소형 꼬마빌딩은 예전부터 자산가들이 상속·증여, 노후 대비 수단으로 많이 선호하던 상품입니다. 이유는 간단합니다. 아파트와 달리 양도세 중과를 피할 수 있고, 땅값 상승 여력까지 함께 가져갈 수 있기 때문입니다. 주택 대출 규제가 강화되고 보유세 인상 가능성까지 거론되면서 대출 규제가 상대적으로 덜한 꼬마빌딩으로 수요가 몰릴 것이라는 전망이 계속해서 나오고 있습니다.

 

최근 시장 흐름을 보면, 이미 가격이 많이 오른 강남보다는 성동구·구로구·중구 등 복합 신흥 상권에서 보증금 비율이 높고 초기 투자금이 상대적으로 적은 급매·경매 물건에 관심이 쏠린다는 분석도 있습니다. 낡은 건물을 싸게 사서 리모델링 후 임대료를 올려 임대수익과 시세차익을 동시에 노리는 사례가 늘어날 것이라는 전망입니다.

 

다만 상가·빌딩은 공실 리스크가 크고, 내수 경기와 소비심리에 직접적으로 영향을 받습니다. 요즘처럼 경기 불확실성이 큰 시기에는 단순히 “임대수익률 몇 %” 숫자만 보지 마시고, 배후 인구, 유동인구, 업종 구성, 임차인 신용도까지 같이 보셔야 합니다. 실제 보고서에서도, 2026년 상업용 부동산 시장은 전체적으로는 양극화가 심하지만, 핵심 업무지구와 검증된 상권은 공실률이 낮게 유지되며 안정적인 투자 선호가 이어질 것으로 분석합니다.

 

50대 이후 꼬마빌딩·상가 투자를 고민하신다면, 전 재산을 한 채에 몰지 않고 포트폴리오의 일부로 가져가시는 쪽을 추천드립니다. 일부 현금은 항상 비상자금으로 남겨두고, 수익형 부동산 비중은 전체 자산의 20~30% 정도 안에서 조절하라는 조언도 있습니다.

4. 마무리 정리 및 투자 전 체크포인트

정리해 보면, 지금 시장은 “아파트로 단기간 시세차익”보다는 오피스텔, 지식산업센터, 오피스, 꼬마빌딩 같은 수익형 부동산으로 월세 현금흐름을 만드는 쪽으로 무게중심이 이동하고 있습니다. 토허제와 주택 규제를 피할 수 있다는 점에서 틈새처럼 보이지만, 그만큼 상품별·입지별 옥석 가리기가 중요해졌습니다.

 

실제 투자에 들어가시기 전에, 아래 네 가지를 꼭 스스로 체크해 보시면 좋겠습니다.

1) 내가 감내할 수 있는 공실 기간은 어느 정도인가?
2) 대출 없이도, 또는 대출을 줄여도 버틸 수 있는 구조인가?
3) 임대수요와 공실률, 향후 공급 물량을 충분히 확인했는가?
4) 전체 자산 중 얼마를 수익형 부동산에 배분할지 계획이 있는가?

 

이 글에서 소개해 드린 여러 자산들 가운데, 지금 상황과 성향에 맞는 한두 가지를 골라 조금 더 깊게 공부해보시면 좋겠습니다. 괜찮은 매물이 눈에 들어온다면, 인근 실거래, 임대 시세, 공실률은 최소한 직접 한 번은 꼭 확인해 보시고요.

🚀 같이 공부해 보실까요?
앞으로도 토허제, 규제 흐름, 수익형 부동산 시장 변화를 꾸준히 정리해서 올려드리겠습니다. 궁금하신 점이나 다뤄줬으면 하는 주제가 있으시면 댓글로 편하게 남겨 주세요. 하나씩 짚어 드리겠습니다.

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